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14 de Junho de 2021

Fui registrar meu imóvel no cartório e não consegui. A importância da escrituração e do registro em cartório da venda de imóvel.

No cartório me informaram que o imóvel está penhorado ou com averbação de indisponibilidade ou bloqueado.

Marcel Alencastro Veiga Soares, Advogado
ano passado

Artigo publicado por Marcel Alencastro Veiga Soares, advogado (marcel.alencastro@advocaciajur.com)

Comprei meu imóvel há muito tempo, parcelado, mas paguei tudo. Tempos depois quando fui registrar o contrato no cartório de imóveis não consegui pois o mesmo estava bloqueado. O registrador apontou a existência de penhora ou de averbação de indisponibilidade e pediu para que eu providenciasse o cancelamento desses gravames e depois voltasse ao cartório para fazer o registro.

Existe alguma possibilidade de eu conseguir realizar o desbloqueio e conseguir registrar o imóvel?

A situação acima descrita é muito comum e pode afetar muitas famílias no Brasil. Muitas vezes a pessoa compra o imóvel parcelado, constrói e nele fixa sua residência definitiva.

O que muitos desses compradores não entendem é a importância do registro de imóveis no cartório e a quantidade de problemas que este registro pode evitar. Atualmente é mais comum a utilização do instituto da alienação fiduciária para os imóveis financiados. Porém, antigamente, em alguns casos, quando se comprava um terreno com a loteadora, ou até mesmo um apartamento ou casa, o comprador ao terminar de pagar as parcelas simplesmente acreditava que passava a ser o dono do imóvel. Não é bem assim que as coisas funcionam no sistema legal brasileiro.

Os compromissos de compra e venda geralmente funcionam por meio da seguinte sistemática:

a) O imóvel é comprado parcelado junto à loteadora ou construtora e é firmado um contrato particular de compromisso/ promessa de compra e venda;

b) No contrato consta uma cláusula que após o pagamento integral das parcelas a promitente vendedora se obrigará a outorgar a escritura de compra e venda ao promitente comprador que se obriga a pagar as custas e emolumentos do cartório.

Quanto aos cartórios, todos sabemos que tanto os cartórios de notas, quanto os cartórios de registros cobram um certo valor para fazerem a escrituração e o registro da venda e que muitas vezes este valor pode ser alto o que pode se tornar um empecilho para efetivação dessa “burocracia”, dependendo do orçamento familiar do comprador.

Essa burocracia é necessária e gera segurança a transação, mas, muitas vezes, o comprador não tem todo o dinheiro das custas e emolumentos do cartório e deixa de fazer a escritura, fica muitos anos apenas com o compromisso de compra e venda guardado na gaveta, sem promover a escrituração e o registro junto ao Cartório de Notas e ao Cartório de Registro, daí o surgimento da expressão “contrato de gaveta”.

O contrato é de gaveta pois trata-se um contrato que não é público, ou seja, apenas o promitente comprador e a promitente vendedora sabem que existem. Para que o contrato seja público ele deve ser feito por meio de escritura pública e após, levado ao registro no cartório competente.

A obrigação de, após o pagamento integral das parcelas, solicitar a carta de quitação e solicitar a escrituração cabe exclusivamente ao comprador, que deve buscar a vendedora e solicitar a documentação necessária, bem como efetuar o pagamento das custas cartorárias.

Enquanto o comprador não for até o cartório de notas, fizer a escritura, depois for no cartório de registro de imóveis e fizer o registro, o imóvel continuará no nome da promitente vendedora que perante a lei ainda será a dona do imóvel.

Primeiramente, nos cabe distinguir a diferença entre escritura pública e registro.

A escritura pública é um contrato feito em qualquer Cartório de Notas que atribui publicidade, autenticidade, segurança e eficácia à transação imobiliária. (Art. da Lei de Registros Publicos). Em resumo, quando se faz um contrato por meio de escritura pública o cartório tomará todas as cautelas necessárias para que este contrato tenha a maior segurança jurídica possível e possa ser conhecido por qualquer pessoa do povo, o que garante publicidade ao contrato.

Quando se trata de venda de imóvel, para contratos com valor superior à 30 (trinta) salários mínimos a Lei diz que este contrato deve, necessariamente, ser feito na forma de escritura pública, vejamos o disposto no art. 108 do Código Civil de 2002:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Feita a escritura pública de compra e venda do imóvel, que é, em grande suma este contrato seguro e público feito no cartório, ela deve ser levada à registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. A competência do Cartório de Registro se dá por localidade. Por exemplo, Goiânia é dividida em 4 regiões (circunscrições) imobiliárias, de acordo com os setores da cidade. Portanto Goiânia tem 4 Cartórios de Registro que são responsáveis pela feitura do registro da escritura do imóvel, de acordo com o critério de localização.

O Cartório de Registro de Imóveis é o local (serventia) onde se encontra a “ficha corrida” do imóvel, ou seja, todas as transações e negócios envolvendo o referido bem, para terem validade jurídica, deverão primeiro ser feitos na forma de escritura pública e depois levados a registro no cartório competente, de acordo com a localização. Vejamos, a título de exemplo, a divisão das circunscrições imobiliárias de Goiânia, divididas entre o 1º, 2º, 3º e 4º Registros de Imóveis:

A Lei é clara quando diz que a pessoa só se torna proprietária quando registra a escritura no registro de imóveis. Daí vem o bordão popular: “Quem não registra não é dono!” Vejamos o disposto no art. 1045 do Código Civil de 2002:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Então, para que uma venda oriunda de um Compromisso Particular de Compra e Venda se torne juridicamente perfeita e o comprador não se sujeite a qualquer risco deve ser observado o seguinte procedimento:

a) Ao terminar de pagar o valor total das parcelas do imóvel o comprador deve buscar a vendedora e solicitar a declaração/ carta de quitação;

b) Com o documento de quitação em mãos o comprador deve se dirigir a um Cartório de Notas e solicitar a lavratura da escritura pública de compra e venda, devendo, para tanto, pagar as custas necessárias para a elaboração de tal escritura. Obs.: Esta escritura de compra e venda, por mais incrível que pareça, pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas, em qualquer localidade do Brasil, por exemplo: Se o imóvel fica localizado em Goiânia, mas o vendedor e o comprador se encontrarem lá em Manaus, no estado do Amazonas, poderão ir um Cartório de Notas desta cidade e ali firmarem o contrato de compra e venda deste imóvel situado em Goiânia, na forma de escritura pública exigida por lei.

c) Agora, quando o comprador estiver com esta escritura pública em mãos deverá ir até um dos quatro Cartórios de Registros de Imóveis existentes em Goiânia, dependendo de onde o imóvel estiver localizado no município e deverá requerer o registro no cartório competente. Após o pagamento das custas a escritura será registrada na matrícula do imóvel que fica arquivada no Cartório de Registros, que é a dita “ficha corrida do imóvel”. Assim qualquer interessado pode buscar uma certidão da matrícula e saber todas as transações imobiliárias acerca deste imóvel.

Quando se registra a escritura, isto possibilitará que quando qualquer pessoa resolver tirar uma certidão referente ao imóvel em questão, aquele que fez todo o procedimento da maneira adequada constará na certidão de matrícula como dono.

O problema surge quando a pessoa paga todas as parcelas do imóvel, não escritura e não registra no cartório competente.

Assim, quando qualquer pessoa interessada, seja por qualquer motivo, vai até o Cartório de Registro e retira a certidão do imóvel, a pessoa que não registrou não figurará como dono, pois quem sem encontra no registro, na verdade é o vendedor, que lá atrás, já vendeu o imóvel com um contrato de gaveta não registrado.

O problema aumenta ainda mais, quando o vendedor (empresa loteadora ou incorporadora) está sendo cobrado (executado) judicialmente por uma dívida e o credor faz a busca de bens e encontra aquele imóvel que, apesar da há muito tempo ter sido vendido, ainda se encontra no nome da empresa, porque a venda não foi devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Não poderia ser diferente, pois o comprador não registrou a venda. Frise-se que o comprador não deveria apenas ter escriturado o contrato. Deveria tê-lo escriturado e registrado. Se assim tivesse feito, não estaria passando por este problema.

Então o credor do vendedor pede ao Juiz a penhora deste imóvel para que este seja vendido para o pagamento da dívida. Então o comprador, que há muito tempo está no imóvel, ou que tenha construído naquele lote, que agora foi penhorado, um dia se depara com um oficial de justiça que vai até o seu endereço proceder com a avaliação do bem, para posterior leilão.

A situação ainda pode ser diferente. Suponhamos que só agora, passado muito tempo após a quitação o comprador consegue juntar o dinheiro para a escrituração e o registro, então vai feliz até o vendedor, pega a declaração de quitação, paga a escritura, vai até o Cartório de registro de Imóveis para registrar a escritura e, para a infelicidade do comprador, o cartório se nega a registrar, pois informa que na matrícula do imóvel consta uma averbação de penhora ou averbação de indisponibilidade.

Existem casos em que o imóvel está bloqueado com averbações de indisponibilidade, que nada mais é que uma ordem judicial que bloqueia o bem e impede que o imóvel seja transferido. Pode acontecer com construtoras ou empresas que se envolvem em escândalos de corrupção ou enfrentam execuções fiscais e que depois têm seus bens bloqueados pelo Poder Judiciário, a pedido do Ministério Público ou da Procuradoria da Fazendária.

MEIO ADEQUADO PARA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL

Geralmente, no caso de penhora o comprador poderá ajuizar a respectiva ação judicial que possui o nome de "Embargos de Terceiro" que tem o fim específico de provar que, na realidade, é ele que, de facto, é dono do imóvel e que, há muito tempo atrás, o adquiriu, que ali é sua única casa e que ali mora há muito tempo, solicitando ao juiz o cancelamento da penhora (baixa do gravame).

Quando se tratar de averbação de indisponibilidade, averbado à margem da matrícula o procedimento a ser adotado poderá ser o mesmo para o caso de penhora.

Dependendo do caso, estando o comprador com a posse do imóvel dentro do tempo previsto na Lei, a ação de usucapião pode ser o remédio jurídico mais adequado a fim de se conseguir a regularização do imóvel e assim conseguir registrá-lo em seu nome.

Em todos os casos é extremamente recomendável que se procure um advogado especialista no assunto, a fim de se resolver a questão e conseguir registrar o seu imóvel, afinal é como bem diz o ditado popular: “Quem não registra não é dono !” e as consequências para aquele que não registra podem ser desastrosas.

Caso tenha outras dúvidas pode entrar em contato comigo no seguinte endereço de e-mail: marcel.alencastro@advocaciajur.com

Marcel Alencastro Veiga Soares, advogado, inscrito na OAB-GO sob o nº 52.930, especializado na área de direito imobiliário, pós-graduando em Direito Imobiliário, Negócios e Operações.

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