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14 de Maio de 2021

O que acontece se eu firmar um contrato de locação residencial com prazo inferior a 30 meses?

Marcel Alencastro Veiga Soares, Advogado
ano passado

A fixação do prazo do contrato de locação residencial é livre entre locador e locatário, de forma que a escolha deste prazo poderá acarretar algumas consequências.

A primeira destas consequências é a impossibilidade do locador poder retomar o imóvel antes do término do prazo estipulado no contrato, ressalvado o direito do inquilino entregar o imóvel de maneira antecipada, pagando a multa rescisória pactuada no contrato de locação.

Após o término do prazo do contrato o locador poderá notificar o inquilino e solicitar a desocupação independentemente de justificativa, o que é conhecido como denúncia vazia do contrato de locação. Essa possibilidade de denúncia vazia ou imotivada do contrato ocorre apenas nos contratos de locação residencial firmados com prazo igual ou superior a 30 meses.

Agora, quando o contrato de locação residencial for firmado por prazo inferior a 30 meses tem-se outra consequência legal, que limita o direito do locador de solicitar a desocupação imóvel.

Por exemplo, se o locador firmou um contrato de locação residencial de 2 anos (24 meses) com o inquilino, no término deste prazo não poderá solicitar a desocupação por meio da denúncia vazia.

Caso o locador queira que o inquilino desocupe o imóvel terá que notifica-lo para que promova a desocupação, de maneira motivada, somente dentro das hipóteses previstas no art. 47. Caso nenhuma dessas hipóteses ocorra, o locador apenas poderá solicitar a desocupação imotivada (denúncia vazia) após o transcurso de 05 anos de vigência da locação.

Na prática das locações residenciais, pelo Brasil a fora, é comum vermos contratos de locação residenciais firmados por 6 meses, 1 ano (12 meses) ou 2 anos (24 meses).

Ocorre que a Lei do Inquilinato, como seu próprio nome sugere tem por essência a proteção do inquilino e existe esse detalhe que é pouco conhecido na Lei do Inquilinato que é a consequência prática para os contratos de locação firmados por prazo inferior a 30 meses, que visa ampliar esta proteção.

Se o contrato de locação for firmado por prazo inferior a 30 meses e o inquilino quiser continuar no imóvel após este prazo, a Lei permitirá a continuidade do contrato pelo prazo de 05 anos. Isto mesmo. O contrato de locação firmado por prazo inferior a 30 meses se prorrogará por prazo indeterminado, apenas podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses previstas no art. 47 ou após 05 anos de vigência do ininterrupta do contrato de locação. Dispõe o art. 47 da Lei 8.245/1991:

“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”

A ideia da Lei é dar uma estabilidade mínima de 30 meses ao inquilino, coibindo a assinatura de contratos de locação por prazo inferior a este, protegendo desta forma o direito fundamental à moradia, de forma que o inquilino não se veja compelido a mudar de residência maneira recorrente.

A Lei desencoraja propositalmente a assinatura de contratos de locação residenciais por prazos inferiores a 30 meses por meio da criação de consequências jurídicas para contratos firmados por prazo inferior a este, de forma a evitar as imposições de prazos exageradamente curtos definidas pelo locador na hora da negociação com o inquilino. Afinal, a mudança de residência é uma atitude que possui custos financeiros, psicológicos e exige planejamento por parte do locatário.

Portanto, se você é proprietário de um imóvel e pretende alugá-lo para fins residenciais, é extremamente recomendável que faça um contrato de locação pelo prazo mínimo de 30 meses, pois se não fizer dessa forma, após o término deste prazo, caso pretenda dar fim ao contrato de locação e obter a desocupação do imóvel, terá que justificá-la dentro das hipóteses previstas em lei e correrá o risco do inquilino permanecer no imóvel por 05 anos, se este estiver pagando os alugueis em dia e não ocorrer qualquer das situações seguintes, as quais são bastante incomuns e difíceis acontecerem. Dentro destes cinco anos, o locador pode denunciar o contrato e retomar o imóvel apenas nestas hipóteses específicas e de maneira motivada.

Da mesma forma, se você é inquilino e firmou um contrato de locação com prazo inicial inferior a trinta meses, saiba que se você quiser e se estiver pagando os alugueis em dia, também poderá, tranquilamente, ficar no imóvel durante 05 anos caso não ocorra quaisquer das situações seguintes.

As hipóteses para retomada do imóvel pelo locador de que trata o art. 47, dentro desses 05 anos são as seguintes. Vejamos:

a) Mútuo acordo – Nesta hipótese tanto o locador quanto o inquilino deverão concordar, em conjunto, que o imóvel deverá ser desocupado e deverão assinar um documento fixando a data de desocupação. Em caso de descumprimento do acordo, o locador poderá ajuizar a respectiva ação de despejo visando a desocupação do imóvel. É uma hipótese que depende do consentimento bilateral do locador e inquilino que pode se negar a firmar qualquer acordo de desocupação (Hipótese do art. , I da Lei 8.245/1991);

b) Em decorrência da prática de infração legal ou contratual – Nesta hipótese se o inquilino estiver descumprindo alguma norma contratual ou legal o locador poderá ingressar em juízo, provar que o inquilino descumpriu alguma norma do contrato ou da Lei e obter a rescisão do contrato de locação com a ordem de despejo (desocupação). É uma situação que também pode ser difícil de acontecer, pois se o inquilino estiver cumprindo todas as suas obrigações legais e contratuais, o locador não poderá se servir desta justificativa para obter a rescisão do contrato de locação e o consequente despejo do inquilino (Hipótese do art. , II da Lei 8.245/1991);

c) Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos – Se o inquilino deixar de pagar os alugueis e encargos da locação, tais como energia, água, condomínio, IPTU, seguro contra incêndio (dependendo do que ficou combinado e a quem competirá o pagamento destes encargos), naturalmente o locador poderá ingressar com ação de despejo por falta de pagamento e solicitar a rescisão do contrato de locação, a cobrança do valor devido e o despejo do inquilino inadimplente (desocupação) – (Hipótese do art. , III da Lei 8.245/1991);

d) Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las – (Hipótese do art. , IV da Lei 8.245/1991);

e) Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego – É o caso típico quando a empresa aluga o imóvel para o seu funcionário residir em razão do contrato de trabalho e o funcionário é dispensado, porém continua a habitar o imóvel, mesmo após o término do vínculo empregatício. Neste caso, após verificar esta situação, o locador deverá prová-la em juízo e dessa forma pleitear o despejo (desocupação) - (Hipótese do art. 47, II da Lei 8.245/1991);

f) Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio – Essa hipótese é mais fácil de ocorrer, porém trata-se de situação, muitas vezes, indevidamente alegada por alguns locadores para, de má-fé, tentarem obterem a desocupação irregularmente - (Hipótese do art. 47, III da Lei 8.245/1991);

g) Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento - (Hipótese do art. 47, IV da Lei 8.245/1991) e

h) Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos – Neste caso apenas após o contrato de locação vigorar ininterruptamente por 5 anos, poderá o locador notificar o inquilino e solicitar a desocupação do imóvel de maneira imotivada (denúncia vazia) - (Hipótese do art. 47, IV da Lei 8.245/1991).

Um fato que é extremamente grave, porém que é bastante usual é o locador enviar uma notificação ao inquilino alegando a suposta necessidade de uso próprio do imóvel ou de algum familiar. Ocorre que tal necessidade para uso próprio, muitas das vezes, não se concretiza na realidade, se limitando apenas à notificação e o locador continua a residir em seu imóvel anterior, sem qualquer intenção de mudar-se para o imóvel que pretende ver desocupado.

Geralmente é o caso que o locador solicita a desocupação para tentar efetuar a venda do imóvel com ele desocupado ou simplesmente porque não quer mais o inquilino dentro do seu imóvel.

Tal postura deve ser desencorajada. Primeiro, porque trata-se de um ato ilícito, segundo porque além de ato ilícito é um crime tipificado na Lei do Inquilinato (art. 44, II) e que pode acarretar grandes prejuízos ao Locador.

Ou seja, além do locador ter sua ficha de antecedentes criminais manchada, poderá, ainda, ser processado pelo inquilino e ter que pagar uma multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

Vejamos o que diz a Lei em seu art. 44, inciso II e em seu parágrafo único:

“Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
[...]
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
[...]
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.”

Uma dica bastante interessante quando o inquilino insistir na elaboração de contratos com prazo inferior a 30 (trinta) meses é inserir uma cláusula no contrato que permite a rescisão unilateral do contrato, pelo inquilino, sem o pagamento de multa rescisória, ao término de cada 12 meses, desde que o locador seja notificado com antecedência desta intenção.

Desta forma o contrato poderá ser firmado pelo período de 30 meses e o inquilino não terá que pagar nenhuma multa caso queira dar fim ao contrato de maneira antecipada e o locador não terá que se sujeitar às hipóteses de retomada motivada contidas no rol do art. 47.

CONCLUSÃO

No caso de contrato de locação residencial verbal ou escrito firmado por prazo inferior a 30 (trinta) meses, por força do art. 47 da Lei 8.245/1991 o inquilino poderá dar continuidade na locação por até 05 anos, independentemente da vontade do locador, podendo o imóvel ser retomado por este apenas nas demais hipóteses do art. 47, por meio da denúncia cheia ou motivada.

Caso o locador aja de má-fé e solicite o imóvel irregularmente para uso próprio, ocultando sua real intenção de desocupação, antes dos 05 anos, poderá ser processado criminalmente e civilmente, nos termos do art. 44, podendo ser obrigado a pagar uma multa ou ressarcir os danos que tenha provocado ao inquilino. Portanto é sempre recomendável firmar contratos residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses, evitando, desta forma, a incidência dos efeitos do art. 47 da lei 8.245/91.

Caso o contrato seja tenha sido firmado por prazo inferior a 30 meses e se o inquilino quiser utilizar da faculdade de permanecer no imóvel pelo prazo de 05 anos e o locador pretender denunciar o contrato é prudente que este faça a denúncia motivada em estrita observância às hipóteses do art. 47, sob pena de incorrer nas sanções criminais e cíveis previstas no art. 44 da Lei do Inquilinato.

Em todos os casos recomenda-se que a consulta a um advogado atuante na área para lhe auxiliar a resolver eventuais problema perante o inquilino, o locador ou a imobiliária. Caso tenha outras dúvidas pode entrar em contato comigo no endereço de e-mail: marcel.alencastro@advocaciajur.com

Marcel Alencastro Veiga Soares, advogado, atuante na área da Lei do Inquilinato, tanto pelo inquilino, tanto pelo locador e imobiliárias, pós-graduando em Direito Imobiliário, Negócios e Operações.

4 Comentários

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Excelente artigo. Muito esclarecedor. continuar lendo

Parabéns pelo artigo! me foi bastante útil. continuar lendo

Excelente artigo! continuar lendo

Parabéns, Dr.Marcel , muito esclarecedor . Seus comentários sempre são claros e bem fundamentados .
Obrigada. continuar lendo