jusbrasil.com.br
14 de Junho de 2021

Fui notificado pelo locador para desocupar o imóvel antes do término do período estipulado no contrato de locação. O que devo fazer?

Mas e agora? Firmei um contrato de locação residencial ou comercial por 12 meses, 24 meses, 30 meses, ou outro prazo qualquer e o dono do imóvel (locador) me notificou para desocupá-lo antes do término do período originalmente estipulado no contrato. Acabei de me mudar. Tive gastos com a mudança. Não posso sair do imóvel agora. O que eu faço?

Marcel Alencastro Veiga Soares, Advogado
ano passado

Imaginemos a seguinte situação: João planeja mudar de cidade para fazer um curso que tem duração de 30 meses. Então João faz uma pesquisa pela internet e encontra um apartamento de propriedade de André, que está disponível para locação, no preço que cabe no seu bolso, próximo ao local do curso e no tamanho que precisa para passar esse período de sua vida com o conforto e a segurança que espera. Então João resolve entrar em contato com André e alugar o imóvel pelo valor de R$900,00 (novecentos) reais, pelo prazo de 30 meses.

André e João assinam o contrato de locação e este muda de cidade e se instala na sua nova casa, ansioso para iniciar o seu curso. Algum tempo depois, passados 12 meses de contrato, André, o dono do imóvel, manda uma carta (notificação extrajudicial) para João concedendo 30 dias para este desocupar o apartamento, informando que não possui mais interesse na locação e que precisa do imóvel de volta para uso próprio.

João fica arrasado e desesperado, pois sabe que terá gastos com a mudança e transtornos das mais diversas espécies para se acomodar novamente e para encontrar uma nova residência, próxima ao local do seu curso, nesse prazo tão curto de 30 (trinta) dias.


A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é a Lei que rege as relações de locação de imóveis urbanos para fim residencial ou comercial e visa essencialmente proteger o inquilino (quem aluga o imóvel) que é considerada a parte mais fraca da relação jurídica.

Os contratos de locação podem ser firmados livremente, com o prazo que as partes, em comum acordo acertarem. Ocorre que, mesmo existindo tal liberdade na fixação dos prazos, existem consequências importantes que devem ser pesadas antes da definição de tal prazo.

A primeira dessas consequências, a qual é o foco deste artigo, é a impossibilidade do locador (proprietário) retomar o imóvel antes do término do prazo estipulado no contrato. O inquilino tem o direito de permanecer no imóvel até o término do prazo pactuado no contrato e dentro deste período nada pode fazer o locador para reaver o imóvel locado.

a) O Locador pode pedir o imóvel antes do término do prazo originalmente estipulado no contrato de locação?

A primeira questão que surge em relação ao caso hipotético: André (locador) tem o direito de solicitar a desocupação do imóvel por João antes do prazo de 30 meses, apenas com 12 meses de contrato, alegando necessidade de uso próprio?

A resposta é NÃO. João pode ficar no imóvel, tranquilamente, até o término do contrato de 30 meses e dentro deste período André (Locador) nada poderá fazer para retomar o imóvel, seja para uso próprio, seja, ainda, sob qualquer outro pretexto.

Essa impossibilidade de retomada antecipada do imóvel visa exatamente dar estabilidade para o inquilino. Quando João firmou o referido contrato com André, ambos concordaram que seria pelo prazo de 30 meses. João organizou sua vida para ocupar o referido imóvel dentro deste prazo de 30 meses, portanto não é justo que André, simplesmente por ser proprietário, ao seu bel prazer, possa retomar o imóvel antes do prazo acordado, causando uma reviravolta na vida de João.

O art. da Lei do inquilinato cria este impedimento de retomada antecipada do imóvel pelo locador exatamente para proteger o inquilino, tanto na locação residencial, quanto na locação comercial, dando estabilidade à locação, dentro do período que originalmente foi estipulado. Dispõe o art. 4º:

“Art. - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

No mais, qualquer cláusula contratual que vá contra a disposição expressa contida no referido art. será nula de pleno direito, observado o disposto no art. 45 da Lei do Inquilinato.

b) O que devo fazer caso receba alguma notificação do locador solicitando a desocupação do imóvel antes do prazo estipulado no contrato?

Qual atitude João (Inquilino) deve tomar em resposta à carta (notificação extrajudicial) de desocupação enviada por André (Locador)?

É prudente que João envie uma carta resposta (contranotificação extrajudicial) para André explicando que não irá desocupar o imóvel antes do término do contrato, visto que o contrato foi firmado pelo prazo de 30 meses e não por 12 meses e que a Lei do Inquilinato em seu art. proíbe que o locador possa reaver o imóvel locado antes do prazo estipulado.

Em uma situação normal, André deve receber a carta resposta (contranotificação extrajudicial) de João e aceitar os seus argumentos, eis que estes são fundamentados pela Lei, tendo, dessa forma, que esperar o término do prazo de 30 meses do contrato de locação para notificar novamente João, para, aí sim, no término do prazo pactuado, ter o direito de retomar o imóvel.

c) E se eu me negar a desocupar o imóvel antes do prazo estipulado no contrato e o locador for pessoalmente até o imóvel e me incomodar para eu promover a desocupação?

Imaginemos agora uma situação mais grave: E se André (Locador), ao receber a carta resposta (contranotificação extrajudicial) de João, for pessoalmente até o imóvel e o constranja a desocupá-lo utilizando-se de violência ou grave ameaça?

Neste caso João deve reunir provas do ocorrido e poderá ir até a delegacia e fazer um boletim de ocorrência, pois o ato de André pode ser tipificado como crime de constrangimento ilegal ou exercício arbitrário das próprias razões, dependendo da intensidade do constrangimento. Neste caso a Lei também permite a João o ajuizamento de ação judicial de Manutenção na Posse em face de André que visa proteger a posse de João em relação ao imóvel locado, permitindo, desta forma, que João continue dentro do imóvel sem ser perturbado.

d) Eu fui notificado pelo locador para desocupar o imóvel antes do prazo estipulado no contrato, me neguei a fazê-lo e fiquei no imóvel até o término do prazo. Posso continuar me negando a sair do imóvel após o término do prazo?

E se ao fim do período de 30 meses João se negar a sair do imóvel?

Neste caso, se André tiver notificado João nos trinta dias residuais do contrato e caso tenha manifestado a falta de interesse na continuidade do contrato de locação após período originalmente contratado, André (locador) poderá ajuizar uma ação de despejo por denúncia vazia, visando a desocupação do imóvel.

Isto ocorre porque, assim como João tem o direito garantido de ficar no imóvel por 30 meses, após este prazo, André também possui o direito de retomar o seu imóvel, para dele usar, gozar e dispor, da maneira que lhe aprouver, independentemente de justificativa, afinal estes são direitos inerentes ao direito de propriedade. Por isso a ação judicial cabível se chama: “Ação de despejo por denúncia vazia” que significa o mesmo que denúncia imotivada. Portanto, caso João se negue a sair do imóvel após o término do prazo de 30 meses, tendo sido regularmente notificado por André para desocupar o imóvel com 30 dias de antecedência, João (Inquilino) poderá ser processado e ser removido à força do imóvel, tendo que arcar com custas judiciais e honorários do advogado de André (Locador).

e) E seu eu, na qualidade de inquilino, resolver antecipar a desocupação do imóvel antes do prazo que ficou estabelecido no contrato?

Um último questionamento que pode ser feito e que também é fato corriqueiro nas locações residenciais e comerciais é a hipótese de João querer entregar o imóvel antes do término do contrato de 30 meses. Suponhamos que João desista do seu curso e queira voltar para a sua cidade logo nos primeiros 06 meses de contrato e rescinda o contrato de locação, devolvendo o imóvel locado. É possível?

Sim, é perfeitamente possível. A Lei do Inquilinato impede apenas a retomada do imóvel pelo locador no prazo originalmente estipulado do contrato de locação, de forma que apenas o inquilino pode rescindir o contrato antecipadamente, pagando, porém, a multa rescisória proporcional ao período não cumprido do contrato.

Nada mais justo o pagamento de tal multa, visto que André esperava receber a renda oriunda dos alugueis daquele contrato por mais 24 meses. Importante deixar claro que a Lei não cria critérios objetivos para o cálculo da multa rescisória, devendo ser observado, caso a caso, aquilo que dispõe o contrato de locação.

CONCLUSÃO

Conclui-se, portanto, que o locador não pode reaver o imóvel do inquilino antes do prazo estipulado no contrato de locação, por força do art. da Lei 8.245/91, entretanto o inquilino poderá fazê-lo, pagando a multa rescisória estipulada em contrato, proporcionalmente calculada sobre o período não cumprido do contrato. Importante frisar que a Lei do Inquilinato não cria critérios objetivos para a fixação de tal multa, os quais devem ser observados, caso a caso, de acordo com o contrato, respeitados os limites da razoabilidade e proporcionalidade.

É recomendável que qualquer notificação feita pelo Locador ao Inquilino que solicite indevidamente a devolução do imóvel antes do prazo originalmente avençado seja respondida por meio de uma carta resposta (contranotificação extrajudicial), por meio que guarde registro de recebimento (aviso de recebimento - A.R. ou notificação via cartório de títulos e documentos) que alegue esta impossibilidade em razão da disposição proibitiva contida no art. da Lei 8.245/1991. Também é recomendável consultar e contratar um advogado especialista no tema para resolver a questão, se possível for. O eventual constrangimento presencial do Inquilino por parte do Locador também pode ser evitado por meio de aviso às autoridades policiais ou por meio do ajuizamento da respectiva ação judicial de manutenção na posse (Interdito Proibitório) que também deve ser manejada por advogado a ser contratado.

Em todos os casos recomenda-se que o inquilino consulte um advogado atuante na área para lhe auxiliar a resolver eventuais problema perante o locador ou a imobiliária. Caso tenha outras dúvidas pode entrar em contato comigo no endereço de e-mail: marcel.alencastro@advocaciajur.com

Marcel Alencastro Veiga Soares, advogado, atuante na área da Lei do Inquilinato, tanto pelo inquilino, tanto pelo locador e imobiliárias, pós-graduando em Direito Imobiliário, Negócios e Operações.

2 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Como faço para colocar uma pergunta aqui? continuar lendo

Texto muito bem elaborado!
Parabéns pela clareza, simplicidade e objetividade nas palavras.
Qual o seu número para contato, por gentileza? continuar lendo